湖南省物業管理項目經理人從業暫行辦法-湘房協〔2014〕5號

2014-5-26 15:46:57　來源:湖南省房地產業協會

湘房協〔2014〕5號

湖南省物業管理項目經理人從業暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為了進一步規范我省物業服務企業的服務行為，加強對物業管理項目經理人的管理，提升物業管理項目經理人隊伍的素質，維護業主、物業使用人及物業服務企業的合法權益，根據《湖南省實施<物業管理條例>辦法》、《湖南省房地產行業信用信息管理辦法》和《湖南省住房和城鄉建設廳關于進一步加強全省房地產市場提示、警示信用信息有關工作的通知》，制定本辦法。

第二條 本規定適用于在湖南省內受物業服務企業委派，擔任物業管理項目經理的人員。

第三條 本規定所稱物業管理項目經理人（以下簡稱項目經理人），是指經國家統一考試合格，取得《中華人民共和國物業管理師資格證書》（以下簡稱《國家資格證書》）并經注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證》（以下簡稱《國家注冊證》），或經湖南省房地產業協會培訓后獲得《湖南省物業管理項目經理人從業證書》（以下簡稱《省從業證書》）并經登記，在物業管理區域內擔任物業管理項目主要負責人的人員。

第二章  培訓考試

第四條 對《省從業證書》的頒發實行培訓考試制度。

物業管理師的考試、注冊，按照國家相關規定執行。

第五條 60周歲以下，中專學歷以上，尚未取得《國家注冊證》或《省從業證書》，在物業管理區域內擔任或即將擔任物業管理項目主要負責人、或有意愿成為物業管理項目主要負責人的人員，可以報名參加項目經理人的培訓考試。

第六條 湖南省房地產業協會負責《省從業證書》的培訓考試相關統籌協調工作。包括編輯教材和教學大綱，選聘教師，統一

印制、頒發證書，組織教學和培訓考試。市州物業管理協會負責本區域項目經理人培訓的招生和組織管理工作。

第七條 培訓采用案例教學和沙盤推演的的教學模式，注重實際工作能力的培養。教學內容包括物業管理基礎理論、物業管理專業人員綜合素質、物業服務專業技能、案例分析。

培訓周期共4周，其中面授時間為8天，每個周末2天，共64個課時，其余時間為以分組方式實地調勘項目、編制物業管理方案、進行沙盤推演。

第八條 培訓考試計劃由省房地產業協會根據各市州實際需要統一制定并與市州物業管理協會分工合作，組織實施。

第九條 省房地產業協會對培訓考試合格的人員頒發《省從業證書》。該證書在全省范圍內有效。

第三章 證書的登記與管理

第十條 取得《省從業證書》的人員，只能受聘于一個具有資質的物業服務企業擔任項目經理人。

第十一條 全省統一建立項目經理人從業信用信息檔案，并作為物業服務企業信用信息的組成部分。項目經理人信用信息的組成、信用分值的評估及信用等級的確定參照《湖南省房地產行業信用信息管理辦法》中關于物業管理師的相應規定進行。

第十二條  湖南省房地產業協會對取得物業管理師資格并初次在我省注冊的人員和取得《省從業證書》的人員進行原始登記，并對物業管理項目經理人實行信用信息動態管理。具體辦法另行制定。

第十三條 取得《省從業證書》的人員，在物業管理服務中有下列情形之一的，由省房地產業協會注銷其原始登記及其信用信息：

(一)違反國家法律法規，違背職業道德規范和行業誠信制度的；

(二)因管理失職，造成重大責任安全事故的；

(三)不履行物業服務合同，經查證屬實，拒不整改的；

(四)未按本規定參加繼續教育的；

(五)信用等級為C級的；

(六)其他應予注銷原始登記及信用信息的情形。

第四章 執業管理

第十四條 實行物業管理項目經理人負責制。物業服務企業應向已接受委托進行服務的物業管理項目委派項目經理人。達到下列規模的物業管理項目應配備至少1名項目經理人：

（一）建筑面積6萬平方米以上的住宅小區；

（二）建筑面積3萬平方米以上的別墅區；

（三）建筑面積1萬平方米以上的辦公樓、工業廠房及其他類型的物業管理項目物業。

項目經理人在上述規模的項目中只能擔任一個項目的項目經理人。

項目經理人可以在地理位置上相毗鄰的兩個以上不超過三個項目擔任項目經理人，但此種情況下管理項目的建筑面積總和不得超過5萬平方米。

第十五條 項目經理人的主要職責有：

（一）遵守法律、法規和有關管理規定，執行與物業管理相關的技術規范和標準，制定物業服務區域內物業管理服務方案。

（二）依照物業服務合同約定和相關規定，組織實施物業服務區域內的承接查驗、樓宇維護、保潔服務、綠化養護、保安服務、衛生消毒以及物業共用設備、設施及相關資料的查驗保管等工作。

（三）建立健全各項管理制度和崗位工作標準，及時處理管理服務人員的違規行為。

（四）與業主大會、業主委員會、業主和物業使用人溝通與交流，接受業主監督，每半年向業主委員會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核。

（五）及時協調處理物業管理區域內的緊急情況和突發事件，發現業主損壞房屋承重結構、違法搭建、擅自改變房屋使用性質等違法行為或違反管理規約（臨時管理規約）的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政管理部門報告。

（六）接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和房地產行政主管部門的指導和監督，配合相關部門做好社區管理工作。

（七）依法規范使用專項維修資金、公共收益。

（八）法律法規及物業服務合同約定的其他職責。

第十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同委派物業管理項目經理人。合同中未明確的，按投標文件中明確的委派。

物業服務企業提出更換項目經理人的，應當在7日內告知建設單位、業主，并在物業管理區域內顯著位置進行公示。

物業管理項目經理人不履行職責或履行職責不到位，業主委員會征求大多數業主的意見后，可以要求物業服務企業更換項目經理人。業主委員會提出要求的，物業服務企業應當在30日內更換，并在物業管理區域內顯著位置進行公示。

第十七條 在物業服務活動中形成的關鍵性文件或具有法律約束力的各種文件，包括項目物業管理方案、財務預算、應急方案、承接查驗文件等，應由項目經理人簽字，并承擔相應的法律責任。

第十八條 物業服務企業要加強對項目經理人的管理，對項目經理人的考核應征求建設單位（業主委員會）或業主代表的意見。其所聘用的項目經理人的良好行為、提示行為、警示行為將記入該企業或項目經理人的年度信用信息。

第十九條 項目經理人信用等級為B級的，可以擔任建筑面積40萬平方米以下的住宅小區、10萬平方米以下的別墅區、6萬平方米以下的辦公樓及其他相應規模物業管理項目的項目經理人；信用等級為A級的，物業管理項目規模不受限制。

第二十條 在物業管理項目招標投標活動中，招標人在招標文件中應要求投標人（物業服務企業）按本規定配備項目經理人；投標人在參與投標時，應根據項目規模和招標文件要求，在投標文件中明確項目經理人；簽訂合同時，應在合同文本中明確項目經理人的姓名、證書編號（省從業證書編號或物業管理師資格證書編號）及登記號（物業管理師為注冊號）。

對未按本規定配備項目經理人的物業管理項目，不受理申報湖南省物業管理優秀項目及全國物業管理示范項目。對未按本規定配備項目經理人的企業，不受理申報湖南省優秀物業服務企業；對已經獲得優秀稱號的項目或企業，取消或建議取消其所獲得的稱號，同時按提示行為或警示行為記入企業信用信息，并按有關規定進行查處。

第二十一條 取得《省從業證書》的人員應接受繼續教育，更新知識，不斷提高業務水平。繼續教育學時要求為每年不少于12學時，每三年不少于36學時。繼續教育可委托市州物業管理協會組織進行，省房地產業協會應加強對繼續教育的指導、監督、管理。

第五章 附 則

第二十二條 本辦法由湖南省房地產業協會負責解釋。

第二十三條 本辦法自2014年7月1日起施行。