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物業管理早期介入有什么用?

時間:2020-09-10 09:39來源:www.ecoswaysh.com 作者:湖南物業網 點擊:
物業管理早期介入是基于物業全過程管理的理念。從多種角度闡述了物業管理企業早期介入,參與物業的規劃設計和開發建設,對完善物業功能、確保物業建設質量和方便日后維護保養等方面,有無可替代的重要作用。通過早期介入這種建管結合的服務,使物業開發有一個

       物業管理早期介入是基于物業“全過程”管理的理念。從多種角度闡述了物業管理企業早期介入,參與物業的規劃設計和開發建設,對完善物業功能、確保物業建設質量和方便日后維護保養等方面,有無可替代的重要作用。通過早期介入這種建管結合的服務,使物業開發有一個良好的開端,為今后物業的使用和管理打下堅實的基礎,其作用和意義將是深遠的。

 
       近年來我國的房地產業發展迅猛,與之相應的物業管理也隨著房地產業的發展迅速向社會化、專業化和市場化發展。物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益,對委托的物業進行有效的管理。然而在物業管理的實踐過程中,一些物業在房屋質量、設備性能、設施功能及綜合服務等方面的先天缺陷一直困繞著物業管理企業,這些問題的起因都源于物業的開發階段。要改變這一狀況,把一些以往長期難以解決的問題盡可能在物業管理過程中限制在最小范圍內,物業管理的早期介入就顯得尤為重要。物業管理企業通過物業在開發規劃設計階段就開始介入并參與,了解物業狀況,提出建議,將一些問題在物業開發過程中予以解決,就能夠為以后更好地做好物業管理打下堅實的基礎。
 
一、物業早期介入的作用
 
(一)能促進規劃合理、設計優化、功能完善
 
       從物業管理的實踐來看,以往的房地產開發商在物業規劃時只考慮了房屋、配套設施建造時的方便和成本的節約,而沒有從今后的管理和使用的角度去合理規劃,對物業管理必需的設施,以及交通泊位、小區綠化、水、電、氣、通風、采光、空調位置預留等配套設施,往往考慮不足,造成以后難以彌補的后果。物業管理早期介入能將物業管理企業與使用人長期相伴的實踐信息和要求建設性地提出,從物業管理、業主、使用人的角度出發,對戶型結構、配套設施、道路綠化、車輛停放、物業用房等,向開發商提出具體建議,充分考慮設備、材料的經久耐用,便于維修,盡可能地避免在規劃設計中,由于考慮不足和遺漏造成日后物業管理和業主使用中出現不必要的麻煩,使規劃、設計更加合理。
 
       物業管理企業可以組織專業人員對開發項目的市場定位、潛在業主的構成及消費水平、消費習慣,周邊地區的物業管理狀況,投用后物業管理內容和服務標準、收費標準,成本利潤等進行預測、綜合評估后,對今后物業管理構想向開發商提出建設性的意見,有利于開發商綜合考慮。
 
(二)能夠提高工程質量
 
      物業管理企業在物業開發施工階段和竣工驗收階段,從物業管理和使用人的角度,對該階段施以全面、細致的輔助把關,增加工程監理和驗收力度、保證物業建設質量、達到減少返工,減少以后物業使用中的后遺癥,提高物業開發的經濟效益,其結果對開發商、業主使用人和物業管理公司三方都有利。
 
      物業管理企業應協助監理做好施工質量的監督,保證施工安裝符合規范,建筑材料符合要求。熟悉掌握房屋結構、隱蔽工程、各種管線鋪設路徑、閥門位置。參與機電設備的安裝調試,掌握設備的功能特點及維保要領,做好相關記錄。全面收集原始資料,為以后管理和維保打下基礎。竣工驗收是把好工程質量關的最后關口,竣工驗收工作做得是否細致到位,直接關系到接管物業的質量,關系到以后的物業管理和業主使用人的利益。物業管理企業應選派業務精熟、工作負責的管理人員和專業技術人員,從以后維修、保養和業主使用的角度,積極參與竣工驗收,協助開發商把好工程質量關,以減少日后物業管理出現不必要的成本支出。
 
(三)有利于日后的物業管理和使用
 
      物業管理早期介入,能使物業規劃、設計更趨人性化、功能化,能更好地考慮到物業建成交付使用后的管理要求,能使物業管理企業對物業的土建結構、管線走向、配套設施、設備安裝等了如指掌,有利于以后的物業管理,同時也有利于物業使用人的使用。
 
(四)有利于前期物業管理的準備
 
      早期介入有寬裕的時間,充分、穩妥地進行前期物業管理的策劃、設計,確定物業管理框架,測算前期物業管理費用,明確物業管理的收費標準;配置人員,招聘各類專業人員進行培訓;組織力量制定針對本物業的管理制度。在業主入住前,在軟硬件方面作好充分準備,避免倉促上陣。
 
二、物業管理早期介入的重要意義
 
(一)出色的物業管理可以提升物業的價值,有利于物業的銷售。
 
      我國的房地產開發經過多年的發展,從以抓建設為主的生產導向階段,到抓促銷為主的銷售導向階段,逐步發展到綜合開發的營銷導向階段。開發商們開始根據市場需要確定開發戰略,對物業管理公司的要求不再停留在物業管理公司搞好后期管理服務上,還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業使用管理的專業優勢早期介入開發階段,共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作,保證物業建設的設計合理和質量良好,使得開發出的物業能夠貼近住戶需求,成為市場上受消費者歡迎的物業。在物業銷售前,物業管理企業可以配合開發商進行周密策劃,制定出具有人性化的符合業主和使用需要的物業開發方案,站在潛在購房者的角度,制定出新穎、實用、合理的物業管理方案,以高品質、專業化的物業管理,做為房屋銷售新的賣點,吸引更多的潛在業主。物業管理早期介入,也能讓消費者真切感受到房地產開發商對物業管理的重視。目前消費者的物業管理意識已經有了很大的提高,優質的物業管理可以提升物業的價值。如果能讓具有優良業績的物業管理公司早期介入,將會極大地促進物業的銷售。可見,物業管理早期介入對開發商所開發物業的完善和促銷起著很大作用。
 
(二)體現了物業管理“全過程”管理理念,提升了物業管理品質。
 
      傳統的物業管理定義是指物業管理企業受物業所有人的委托,依據物業管理委托合同,對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業管理的立足點是充分發揮物業的最大使用功能,使其保值增值。但一定程度上忽略了物業管理在房地產開發全過程中的積極作用,物業管理企業早期介入,從物業的使用管理角度為物業的完善和保證使用功能的發揮提供科學的建議和有效的方法。通過早期介入,真正體現了物業管理“全過程”管理的理念,使物業管理的服務質量得到進一步的提高,也使物業管理“以人為本、業主第一”的宗旨得到了進一步的貫徹,最終使業主受益,物業管理更加順暢。
 
(三)能夠體現物管企業的專業素質,有利于物管工作的順利開展。
 
      物業管理通過早期介入,在與開發商、監理方、施工方等方面的共同協作中,可以充分展示自身的專業素質。物管企業可以從物業使用管理的角度、從業主的角度、從降低管理費用的角度在規劃、設計、監理施工方面提出一條條合理化建議,從而完善了物業,減少了今后物業管理中的問題和矛盾。同時,通過在早期介入中同施工單位形成的良好合作關系,可以在今后物業的保修期內,加強雙方的緊密合作,提高物業的維修及時率。另一方面,由于通過早期介入,物業管理公司已經在業主入住前,處理好了如熟悉物業、設備設施使用、資料收集等接管驗收的各類重要工作。業主入住時,就可以全心全意地投入接待工作,樹立企業的良好形象。如果接管與入住同步進行,物管公司即使很努力,往往也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額,容易忙中出錯,其后還會出現一段時間的磨合期,影響了物業管理公司的服務質量和專業形象。因此,物業管理早期介入是非常必要的。
 
(四)為前期的物業管理打下良好基礎。
 
       物管企業通過早期介入對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌,便于在今后的管理中做好物業及其附屬設施的維修養護工作。由于已對所管物業有了全面了解,就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎,可以提高驗收質量,縮短驗收時間,對驗收中發現的仍需改進之處,也比較清楚,容易交涉和協調。而沒有前期介入,接管驗收中一旦出現圖紙資料不全的問題和硬件方面嚴重缺陷往往難以及時解決,對業主的入住、后期管理和創優達標工作帶來嚴重影響。另一方面,在早期介入中,經過一段時間的磨合,便于理順同環衛、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關系,建立順暢的服務渠道,有利于前期管理工作的進行。同時,物管企業通過早期介入可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決方法,從而大大減少物業管理工作中物業的返修工作量,有利于業主,也有利于施工企業。
 
三、 物業管理早期介入的實踐體會
 
      物業管理早期介入大致分為四個階段,即項目策劃階段,規劃設計階段,施工、安裝階段,竣工驗收階段。本人認為施工、安裝階段的介入的重要性、實用性和可操作性最強。
 
     在長期的物業管理實踐中感觸最深的是,一些物業的先天缺陷給物業公司帶來許多棘手的難題最令人頭疼,耗費了物業管理企業大量的人力、物力、財力和精力。例如房屋建筑的內在質量問題、設施管線中的隱患、設備安裝的缺陷及對工程特別是隱藏工程的不了解、對復雜設備的不了解等,這些問題往往在竣工驗收容易疏忽遺留下問題,造成日后物業管理的力不從心,困難重重。要改變這種長期以來難以克服的頑癥,使之盡可能地限制在最小范圍內,物業管理企業在施工、安裝階段介入就顯得特別重要,并具有很高的實用價值和突出作用。
 
(一)熟悉工程質量,協助監理把好工程質量
 
     在物業開發的施工階段,物業管理企業應選派具有較強業務技術能力的工程技術人員介入其中,著重對房屋的結構情況,上、下水及管線預埋及管線路徑、排水管的檢查口、清掃口位置及給、排水的各種閥門位置進行了解,協助監理監督施工隊做好土建及管線預埋的工程質量,同時監督、提醒施工方嚴禁將施工垃圾遺留在排水管中;特別留意屋面的防水和地下室的防滲及衛生間、廚房防水的工藝處理等,從而杜絕日后業主使用時發生屋面滲漏和下水堵塞等較難處理的問題。例如:我公司在物業管理的維修過程中經常遇到新建樓盤的排水管道內留有渣土、水泥塊等雜質,短期不易察覺,時間一長由于頭發、雜物的纏繞造成堵塞,而且建筑垃圾較硬,管道疏通機不易疏通,再加上下水管一般在業主裝修時都封在吊頂內,處理起來非常麻煩;另外有的辦公樓上下層結構和使用功能不同造成下水管橫向排布過長,由于吊頂高度限制,管道的水平落差較小,長期使用很容易堆積雜物造成堵塞,如果再缺少必要清掃口,維修和疏通起來就更加困難;有的吊頂沒有預留檢修口或者檢修口太小;有的閥門前沒有安裝便于拆卸的活節等等諸如此類的問題還有很多。由于長期的物業管理實踐中積累了許多相關的經驗,我們在介入城南的某處綜合辦公樓遇到了類似的問題,通過與建設方、監理方加強聯系,積極參加他們的工程例會,提出相關的建議,同時監督施工方將排水管的地漏口用塑料布進行封扎;對于較長的橫向排水管適當加粗管徑并增加清掃口和傾斜落差。由于在介入施工過程工作細致,該樓盤至今從未發生過下水管堵塞等現象。
 
(二)跟蹤設備的安裝,參與設備調試
 
      隨著房地產市場的蓬勃發展,樓宇內的各種設備越來越完備,技術含量也越來越高,其發展趨勢趨向智能化、信息化;電氣控制由原來的各種繼電器、接觸器的強電控制方式,向數字化、模塊化的弱電控制強電方式發展。樓宇內(特別是高層樓宇)的各種給、排水設備,消防報警和滅火設備、監控設備、供配電設備、應急照明設備、中央空調和電梯等技術不斷升級,科技含量越來越高,這就對設備的使用和維護提出了更高的要求。在設備安裝時,物業公司的設備維修人員應積極參加安裝和調試,這樣不僅可以保證設備的安裝質量,同時也可以迅速地對設備情況全面了解,掌握設備的各種性能、維護、調試要領和使用方法,對設備上有不清楚、不了解的地方,設備安裝單位的技術人員是最好的老師,所以參與設備的安裝與調試也是對維修人員最好的培訓。
 
(三)可以與施工單位和市政等部門建立良好的關系,有利于物業公司今后的管理
 
       開發商在與施工單位簽訂合同時,往往約定了工程完工后的質保期,介入施工和安裝過程,可以通過與施工和安裝單位經常接觸,相互溝通,建立良好的關系,便于日后在物業管理遇到房屋設備問題時,聯系暢通,使問題及時解決。同時在施工期間經常與水、電、氣等市政部門接觸,加強相互聯系,有利于物業管理遇到相關問題時的及時處理。例如:我們在介入聯通某大廈時,由于在施工期間天天與建設單位、監理單位、施工單位在一起聯合辦公,參與它們的工程例會和施工秩序及場地安全的管理。通過長期接觸,增進了相互理解,建立了良好的工作關系。大廈從土建施工、各種設備安裝到裝修和院內綠化等先后關系到幾十家施工單位。我們將每家單位的負責項目、負責人、聯系方式、項目的質保期限進行疏理編制成表格,加強與他們的溝通和聯系,在大廈投入運行后對大廈工程設備中出現的問題,通過我們的聯系及時得到解決,減輕了建設單位的負擔,提高了維修的及時率和設備的完好率,同時降低了管理維護成本。
 
(四)知根知底,唯我獨有,為爭取前期物業管理創造條件。
 
      由于施工安裝階段的介入,物業管理企業對開發的物業從房屋結構、到管線、閥門、隱蔽工程、設備情況等了如指掌;與施工安裝單位、市政公用單位建立了良好的關系,這種得天獨厚的條件是其他物業公司不具備的。這就為爭取到前期物業管理創造了有利的條件。只有爭取到前期物業管理,在這個平臺上展現自己的管理能力和管理水平,得到了業主的認知,才能為以后真正地扎穩腳跟打下堅實基礎。
 
       綜上所述,物業管理早期介入是本著物業“全過程”管理的理念而產生的。在物業的開發初期,物業管理企業就介入其中,站在物業管理和業主使用人角度,結合長期物業管理經驗的積累,總結出的一些在物業使用中經常出現的各種問題,從配套設施、水、電、氣、安全系統、通信網絡、垃圾處理、消防、車輛停放、建材選用和物業用房等方面提出專業性、建設性的意見、咨詢報告,或者直接參與相關討論、評審和施工的現場監理,通過早期介入這種建管結合的服務,可以有效的避免了因規劃設計缺陷和施工質量問題,給今后的物業管理和業主使用帶來不必要的麻煩,使物業開發有一個良好的開端,也為進一步爭取到前期的物業管理創造有利條件,為日后的物業管理打好基礎,同時也使物業所有人、使用人的權益得到保障。因此物業管理早期介入具有非常重要的意義和作用。
 
(責任編輯:湖南物業網陳)
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