物業維保人數由工時確定的設計方法
 
為了搞好物業管理項目日常維修保養管理工作，需首先根據其現有公用設施設備數量，各類公用設施設備日常檢查、保養工作內容，依照平時所獲取的相關設施設備維保時間的經驗數據，按照設施設備故障規律及維修量，以及管理項目日常業主報修、工程監管等事宜，秉持客觀公正立場，制定出該物業管理項目維修保養工時定額和人員數量。以下從日常工作內容著手，根據經驗數據確定設備維護保養周期和每次維護時間，并累計每月物業管理項目設施設備維護保養和維修所需要的總時間，以此為基礎數據并結合其他因素所產生的時間，制定出物業管理項目所需維修保養人員數量。
一、編制物業管理項目各類公共設施設備日常檢查、保養工時定額表
 
管理項目各類設施設備日常檢查、保養工時定額表（表一）
 

說明：
1、表中時間包含操作時間、輔助時間、準備終結時間。
2、表中折合為月、單人時間為計算管理項目需配維保人員數量的基礎參數。
二、編制物業管理項目公共設備維修、業主報修、工程監管工時定額表
 
管理項目公共設備維修、業主報修、工程監管工時定額表（表二）
 

說明：
   1、管理項目維修量較大的設施設備是：給水系統的明敷設水管爆裂、接頭漏水、閥門漏水和失效，排水系統明敷設管網堵塞、接頭漏水、管網斷裂；監控系統、消防報警系統、門禁系統、道閘系統中的控制板；排污泵等設備旋轉軸承、道閘彈簧和門禁閉門器、動作頻繁的繼電器等疲勞易損件的更換；地下車庫局部滲、漏水的堵漏工程，車道、人行道的修補工程；地埋垃圾站添加液壓油；公共道路的隔離帶、公共區域小品等受損件維修。
2、“次/年”區分標準：5萬平及以下建筑面積n次，10萬平建筑面積2n次，5萬平至10萬平建筑面積之間的次數按：{ [n次（5萬平及以下建筑面積）]＋線性法插入數據(如7.5萬平為：x =n/2) }，依此類推。
3、由于造成設施設備出現問題和需要大中修的原因比較復雜：與產品本身質量、施工安裝原因、維護保養情況有關，參數“次/年”先試行后修正。
三、制定管理項目維護保養、維修人員數量
首先需要建立幾個基本運算參數：⑴管理項目每月設施設備檢查、保養總計時間（表一），⑵管理項目每月公共設備維修、業主報修、工程監管總計時間（表二）。⑶建筑面積超過10萬平米管理處按1人值夜班計算：每月需要加240（小時）。⑷建筑面積超過10萬平米管理項目維修主管需要用一半工作時間來處理維護、維修以外的事情，每月需要加80（小時）。
將上述分項⑴---⑷累加，得到各管理處日常維修工作按一人計算的總時間，按“每人每星期上班時間為40小時”規定，每人一個月上班時間170小時。至此，制定管理項目維護保養、維修人員數量的所有數據已建全，用⑴---⑷項累加數除170可以得到該管理處所需要維修人員的人數，當答案為小數時用4舍5入辦法得到所需要人頭整數。
四、某物業管理項目實例
1、建立管理項目各類設施設備日常檢查、保養工時定額表
管理項目各類設施設備日常檢查、保養工時定額表（表三）
 

2、建立管理項目公共設備維修、業主報修、工程監管工時定額表
管理項目公共設備維修、業主報修、工程監管工時定額表（表四）
 

3、制定管理項目維護保養、維修人員數量
⑴管理項目每月設施設備檢查、保養總計時間470（小時）。⑵管理項目每月公共設備維修、業主報修、工程監管總計時間333（小時）。⑶建筑面積超過10萬平米管理處按1人值夜班計算：每月需要加240（小時）。⑷維修主管需要用一半工作時間來處理維護、維修以外的事情，每月需要加80（小時）。
   將上述分項⑴---⑷累加得到各管理處日常維修工作按一人計算的總時間1123（小時），按“每人每星期上班時間為40小時”規定，每人一個月上班時間170小時。用⑴---⑷項累加數1123除170可以得到該管理處所需要維修人員的人頭整數6(人)。
五、結語
     需要說明的是，表格一中“檢查/保養周期”、“時間/臺”，表格二中“時間/次.人”、“次/年”這些經驗數據的確定，因為數據與產品本身質量、施工安裝原因、維護保養人員水平有關，需要根據實際摸索與總結，才能使這些數據接近于實際和有可操作性，物業管理項目維保人數的確定，在沒有找到更加科學、合理方法之前，本文所述方法不妨一試。