物業維保人數由工時確定的設計方法
為了搞好物業管理項目日常維修保養管理工作,需首先根據其現有公用設施設備數量,各類公用設施設備日常檢查、保養工作內容,依照平時所獲取的相關設施設備維保時間的經驗數據,按照設施設備故障規律及維修量,以及管理項目日常業主報修、工程監管等事宜,秉持客觀公正立場,制定出該物業管理項目維修保養工時定額和人員數量。以下從日常工作內容著手,根據經驗數據確定設備維護保養周期和每次維護時間,并累計每月物業管理項目設施設備維護保養和維修所需要的總時間,以此為基礎數據并結合其他因素所產生的時間,制定出物業管理項目所需維修保養人員數量。
一、編制物業管理項目各類公共設施設備日常檢查、保養工時定額表
管理項目各類設施設備日常檢查、保養工時定額表(表一)
序號 |
設備名稱/工作內容 |
數量 |
檢查/保養周期 |
時間/臺 |
人數 |
折合月、單人時間 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
管理項目每月設施設備檢查、保養總計時間(按一人計) |
|
說明:
1、表中時間包含操作時間、輔助時間、準備終結時間。
2、表中折合為月、單人時間為計算管理項目需配維保人員數量的基礎參數。
二、編制物業管理項目公共設備維修、業主報修、工程監管工時定額表
管理項目公共設備維修、業主報修、工程監管工時定額表(表二)
序號 |
范圍 |
維修內容 |
時間/次.人 |
次/年 |
“ 次/年”
區分標準 |
月、單人時間 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
管理處每月公共設備維修、業主報修、工程監管總計時間(按一人計) |
|
說明:
1、管理項目維修量較大的設施設備是:給水系統的明敷設水管爆裂、接頭漏水、閥門漏水和失效,排水系統明敷設管網堵塞、接頭漏水、管網斷裂;監控系統、消防報警系統、門禁系統、道閘系統中的控制板;排污泵等設備旋轉軸承、道閘彈簧和門禁閉門器、動作頻繁的繼電器等疲勞易損件的更換;地下車庫局部滲、漏水的堵漏工程,車道、人行道的修補工程;地埋垃圾站添加液壓油;公共道路的隔離帶、公共區域小品等受損件維修。
2、“次/年”區分標準:5萬平及以下建筑面積n次,10萬平建筑面積2n次,5萬平至10萬平建筑面積之間的次數按:{ [n次(5萬平及以下建筑面積)]+線性法插入數據(如7.5萬平為:x =n/2) },依此類推。
3、由于造成設施設備出現問題和需要大中修的原因比較復雜:與產品本身質量、施工安裝原因、維護保養情況有關,參數“次/年”先試行后修正。
三、制定管理項目維護保養、維修人員數量
首先需要建立幾個基本運算參數:⑴管理項目每月設施設備檢查、保養總計時間(表一),⑵管理項目每月公共設備維修、業主報修、工程監管總計時間(表二)。⑶建筑面積超過10萬平米管理處按1人值夜班計算:每月需要加240(小時)。⑷建筑面積超過10萬平米管理項目維修主管需要用一半工作時間來處理維護、維修以外的事情,每月需要加80(小時)。
將上述分項⑴---⑷累加,得到各管理處日常維修工作按一人計算的總時間,按“每人每星期上班時間為40小時”規定,每人一個月上班時間170小時。至此,制定管理項目維護保養、維修人員數量的所有數據已建全,用⑴---⑷項累加數除170可以得到該管理處所需要維修人員的人數,當答案為小數時用4舍5入辦法得到所需要人頭整數。
四、某物業管理項目實例
1、建立管理項目各類設施設備日常檢查、保養工時定額表
管理項目各類設施設備日常檢查、保養工時定額表(表三)
序號 |
設備名稱/工作內容 |
數量 |
檢查/保養周期 |
時間/臺 |
人數 |
整合月、單人時間 |
1 |
專變房/巡視 |
1 |
8小時 |
30分鐘/機房 |
1 |
45h |
2 |
電梯/巡視 |
30 |
24小時 |
10分鐘/臺梯 |
1 |
150h |
3 |
消防/實驗 |
3 |
半 月 |
20分鐘/臺泵 |
2 |
4 h |
4 |
噴淋/實驗 |
3 |
半 月 |
20分鐘/臺泵 |
2 |
4 h |
5 |
給水/查漏 |
18 |
每 周 |
10分鐘/水表 |
1 |
12 h |
6 |
排水/查堵 |
36 |
每 月 |
10分鐘/泥井 |
1 |
6 h |
7 |
機房/巡視 |
2 |
24小時 |
15分鐘/機房 |
1 |
15h |
8 |
建筑物場地/巡視 |
14 |
每 周 |
30分鐘/單元 |
1 |
28h |
9 |
硬盤顯示器/保養 |
48 |
半 年 |
15分鐘/臺 |
1 |
2h |
10 |
監控探頭/保養 |
180 |
半 年 |
10分鐘/探頭 |
2 |
5h |
11 |
消防主機柜/保養 |
1 |
半 年 |
3小時/臺 |
2 |
1h |
12 |
溫、煙探頭/保養 |
960 |
一 年 |
15分鐘/探頭 |
2 |
40h |
13 |
道閘/保養 |
2 |
半 年 |
3小時/臺 |
2 |
2h |
14 |
門禁主機/保養 |
18 |
半 年 |
20分鐘/臺 |
1 |
1h |
15 |
門禁樓層板/保養 |
900 |
一 年 |
10分鐘/個 |
1 |
13h |
16 |
低壓配電柜/保養 |
2 |
半 年 |
24小時/套 |
2 |
16 h |
17 |
末端配電柜/保養 |
72 |
半 年 |
15分鐘/個 |
2 |
3 h |
18 |
給水控制柜/保養 |
3 |
半 年 |
1小時/柜 |
2 |
1h |
19 |
排水控制柜/保養 |
24 |
半 年 |
15分鐘/柜 |
1 |
1h |
20 |
集水井、泵/清理 |
24 |
半 年 |
1小時/井 |
2 |
8h |
21 |
送排風機柜/保養 |
35 |
半 年 |
15分鐘/柜 |
1 |
1 h |
22 |
防火卷簾門/保養 |
10 |
半 年 |
2小時/門 |
2 |
6 h |
23 |
給水閥桿/加油 |
60 |
一 年 |
15分鐘/閥門 |
1 |
2h |
24 |
垃圾站/保養排水 |
1 |
每 月 |
3小時/站 |
2 |
6h |
25 |
鋼管、桿/補漆 |
6000m |
二 年 |
10分鐘/m |
1 |
41h |
26 |
室外防護欄/補漆 |
2000m2 |
二 年 |
15分鐘/m2 |
1 |
20h |
27 |
垃圾站/補漆 |
12m2 |
半 年 |
30分鐘/m2 |
2 |
2h |
28 |
公共照明燈/更換 |
60 |
每 月 |
10分鐘/個 |
2 |
20h |
29 |
門禁鉸鏈/保養 |
126 |
半 年 |
20分鐘/臺 |
2 |
14 h |
30 |
景觀設備/保養 |
3 |
一 年 |
8小時/處 |
2 |
1 h |
管理處每月設施設備檢查、保養總計時間(按一人計) |
470h |
2、建立管理項目公共設備維修、業主報修、工程監管工時定額表
管理項目公共設備維修、業主報修、工程監管工時定額表(表四)
序號 |
范圍 |
維修內容 |
時間/次.人 |
次/年 |
“ 次/年”
區分標準 |
月、單人時間 |
1 |
公共設備 |
給水明管 |
6小時 |
18 |
每5萬平及以下6次 |
9h |
2 |
公共設備 |
排水明管 |
6小時 |
18 |
每5萬平及以下6次 |
9h |
3 |
公共設備 |
監控系統 |
4小時 |
36 |
每5萬平及以下12次 |
12 h |
4 |
公共設備 |
消防報警系統 |
4小時 |
18 |
每5萬平及以下6次 |
6 h |
5 |
公共設備 |
門禁系統 |
4小時 |
36 |
每5萬平及以下12次 |
12 h |
6 |
公共設備 |
道閘系統 |
4小時 |
18 |
每5萬平及以下6次 |
6h |
7 |
公共設備 |
水泵軸承更換 |
8小時 |
18 |
每5萬平及以下6次 |
12h |
8 |
公共設備 |
局部滲、漏水 |
8小時 |
6 |
每5萬平及以下2次 |
4 h |
9 |
公共設備 |
車道、人行道 |
8小時 |
18 |
每5萬平及以下6次 |
12 h |
10 |
公共設備 |
地埋垃圾站 |
6小時 |
6 |
每5萬平及以下2次 |
3 h |
11 |
公共設備 |
公共道路 |
4小時 |
18 |
每5萬平及以下6次 |
6h |
12 |
公共設備 |
公共區域 |
4小時 |
18 |
每5萬平及以下6次 |
6h |
13 |
公共設備 |
易損件的更換 |
4小時 |
72 |
每5萬平及以下24次 |
24 h |
14 |
業主報修 |
照明燈具 |
2小時 |
72 |
每5萬平及以下24次 |
12 h |
15 |
業主報修 |
給水管 |
6小時 |
72 |
每5萬平及以下24次 |
36h |
16 |
業主報修 |
排水管 |
6小時 |
72 |
每5萬平及以下24次 |
36 h |
17 |
業主報修 |
門、窗 |
6小時 |
36 |
每5萬平及以下12次 |
12 h |
18 |
業主報修 |
雜項 |
6小時 |
36 |
每5萬平及以下12次 |
12 h |
19 |
工程監理 |
業主裝修監管 |
8小時 |
144 |
每5萬平及以下48次 |
96 h |
26 |
工程監理 |
公共設備接管 |
8小時 |
6 |
每5萬平及以下2次 |
4 h |
27 |
工程監理 |
大修工程監管 |
8小時 |
6 |
每5萬平及以下2次 |
4 h |
管理處每月公共設備維修、業主報修、工程監管總計時間(按一人計) |
333h |
3、制定管理項目維護保養、維修人員數量
⑴管理項目每月設施設備檢查、保養總計時間470(小時)。⑵管理項目每月公共設備維修、業主報修、工程監管總計時間333(小時)。⑶建筑面積超過10萬平米管理處按1人值夜班計算:每月需要加240(小時)。⑷維修主管需要用一半工作時間來處理維護、維修以外的事情,每月需要加80(小時)。
將上述分項⑴---⑷累加得到各管理處日常維修工作按一人計算的總時間1123(小時),按“每人每星期上班時間為40小時”規定,每人一個月上班時間170小時。用⑴---⑷項累加數1123除170可以得到該管理處所需要維修人員的人頭整數6(人)。
五、結語
需要說明的是,表格一中“檢查/保養周期”、“時間/臺”,表格二中“時間/次.人”、“次/年”這些經驗數據的確定,因為數據與產品本身質量、施工安裝原因、維護保養人員水平有關,需要根據實際摸索與總結,才能使這些數據接近于實際和有可操作性,物業管理項目維保人數的確定,在沒有找到更加科學、合理方法之前,本文所述方法不妨一試。
(責任編輯:湖南物業網田) |